Imobiliário: este País não é para pobres

O mercado imobiliário português entra em 2026 num ponto de tensão máxima: preços historicamente elevados, défice habitacional grave e uma pressão crescente sobre famílias de rendimentos médios e baixos. As projeções apontam para estabilização moderada, mas sem descidas significativas, enquanto o Estado tenta reforçar a habitação pública e controlar preços num contexto de forte procura e oferta insuficiente.
O mercado imobiliário português enfrenta uma crise estrutural: preços elevados, oferta insuficiente e desigualdade crescente no acesso à habitação. As projeções para 2026 apontam para estabilidade, mas não para uma correcção significativa dos preços. A habitação pública cresce, mas não ao ritmo necessário. O segmento de luxo continua a prosperar, enquanto milhares de famílias permanecem excluídas. Os bancos mantêm um papel importante no financiamento, mas não conseguem compensar a falta de políticas públicas robustas.

Peso económico

O setor imobiliário é um dos pilares da economia portuguesa, representando cerca de 15% do PIB quando se somam construção, transações imobiliárias, arrendamento e atividades associadas. Nos últimos anos, tornou‑se mesmo um dos motores do crescimento económico, impulsionado por investimento nacional e estrangeiro.
Uma realidade que pode ajudar a entender as actuais circunstâncias do problema habitacional dos portugueses.

Contribuição direta e indireta

O setor imobiliário envolve várias atividades: construção de edifícios, promoção imobiliária, compra e venda de imóveis , arrendamento e serviços associados (arquitetura, engenharia, mediação, avaliação, crédito habitação).
Somando estas componentes, o setor representa entre 12% e 15% do PIB português, dependendo do ano e da metodologia usada para o calcular.
Em 2024, o mercado imobiliário movimentou 33,8 mil milhões de euros, o valor mais alto desde 2009 . Este montante inclui transações de habitação, terrenos e imóveis comerciais. A construção e atividades imobiliárias empregam mais de 300 mil pessoas directamente e centenas de milhares indiretamente (engenharia, serviços jurídicos, banca, seguros, turismo).
O imobiliário é um dos principais destinos de investimento internacional em Portugal, onde fundos estrangeiros dominam o segmento comercial (escritórios, logística, hotéis). No residencial, compradores internacionais representam uma fatia relevante em zonas como Lisboa, Porto e Algarve.
O crédito à habitação é o maior produto de crédito em Portugal, representando mais de metade do crédito concedido às famílias. Isto faz do imobiliário um setor crítico para a estabilidade financeira.

Evolução recente dos preços de venda e arrendamento

Portugal registou o maior aumento anual de preços da habitação entre os 28 países da União Europeia, com uma subida de 25% num único ano (2022).
Esse valor foi amplamente citado em relatórios europeus e nacionais porque marcou um pico histórico: nenhum outro país da UE registou um aumento tão elevado no preço das casas nesse ano. A partir de 2023, o ritmo abrandou, mas os preços continuaram a subir, embora de forma menos acentuada.
O arrendamento segue a mesma tendência, com rendas a atingirem valores considerados “incomportáveis” para grande parte da população.
Os factores que explicam a escalada são a oferta estruturalmente insuficiente, a procura interna e internacional elevada, o crédito mais caro, mas ainda assim procurado por quem não consegue arrendar, e a pressão do alojamento local, embora em desaceleração com novas regras.

Projeções para 2026

As previsões para 2026 convergem em três ideias centrais. Um mercado mais maduro e estável, com o sector a entrar num ciclo de maturidade e pragmatismo, com estabilização da procura e maior seletividade dos investidores, segundo os operadores imobiliários.
Ainda com  base nas vozes do mercado, a tecnologia (IA e PropTech, ou tecnologia das propiedades) e sustentabilidade apresentam-se como pilares do mercado, influenciando preços, processos e perfis de investimento.
Os preços apontam para umaestabilização, mas não para descida. Pelo menos enquanto a oferta continuar insuficiente, a procura internacional se mantiver forte e o financiamento tender a estabilizar, mas não se torna mais barato.
Apesar disso, os principais operadores do mercado antecipam um 2026 positivo, o que não corresponde à visão de quem nãoconsegue compraou arrendamento sustentáveis.

Habitação pública e preços controlados

O pacote fiscal de preços máximos definidos pelo Estado, aprovado para 2026, estabelece IVA reduzido (6%) para construção de habitação cujo preço de venda não exceda 648.000 € e rendas moderadas até 2.300 €/mês para beneficiar de incentivos fiscais.
Pode concluir-se que estas medidas não são sustentáveis para a grande maioria dos portugueses, como se constatará abaixo.

Existe oferta pública?

Os dados oficiais mais recentes apontam para 150.000 a 200.000 casas em falta para suprir o défice habitacional nacional.
A oferta pública atual é insuficiente para cobrir esta lacuna — o número exato de fogos disponíveis varia por município, mas está muito aquém das necessidades.
Mesmo assim, há quem fique excluído: jovens com rendimentos baixos ou instáveis, famílias monoparentais, trabalhadores com salários médios em zonas urbanas (Lisboa, Porto, Algarve), e idosos com reformas baixas.
A exclusão resulta da combinação de rendas acima da capacidade financeira, falta de oferta pública e critérios de acesso restritivos.
Tudo isto apesar do direito à habitação estar protegido pelo Artigo 65.º – Habitação e Urbanismo, da Constituição da República Portuguesa.
Este artigo integra o Título III – Direitos e Deveres Económicos, Sociais e Culturais, e estabelece de forma explícita que todos têm direito a uma habitação adequada e digna.
Segundo o texto constitucional, todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, com condições de higiene, conforto e que garanta a privacidade.
Mais, incumbe ao Estado programar e executar políticas de habitação, promover habitação económica e social, estimular a construção privada e cooperativa, assegurar a existência de um parque habitacional público suficiente e incentivar a reabilitação urbana.

Casas de luxo e preços

Embora os números exactos variem por fonte, o segmento de luxo representa uma fatia pequena mas altamente lucrativa do mercado.
A localização privilegiada é em Lisboa (Avenida da Liberdade, Lapa, Chiado), Cascais, Oeiras e Algarve. Os preços típicos dos apartamentos de luxo andam entre 1,5 M€ a 7 M€.  Para as moradias premium entre 5 M€ a 20 M€.
A procura é maioritariamente internacional e o segmento continua a crescer, mesmo quando o mercado geral abranda, devido à sua natureza de “refúgio de qualidade” para investidores estrangeiros.

Papel dos bancos no imobiliário

Os bancos continuam a ser operadores centrais para a concessão de empréstimos, mantendo critérios de concessão rigorosos. Oferecem spreads competitivos para clientes com estabilidade financeira e participam em programas de crédito bonificado quando disponíveis.
Os bancos não gerem habitação social, pois essa é uma competência do Estado e dos municípios. No entanto, podem financiar projetos de habitação acessível, participar em parcerias público‑privadas e reabilitar imóveis próprios para venda ou arrendamento.  O que também é uma posição privilegiada no mercado.
A banca financia, mas não resolve o problema estrutural e a oferta pública continua insuficiente, apesar do apoio financeiro indireto.

Quantas famílias não têm habitação condigna?

Segundo estimativas recentes, entre 150.000 e 200.000 famílias vivem sem acesso a habitação adequada, refletindo o défice habitacional nacional. Muitas destas famílias, que podem ser em maior número, nunca terão provavelmente acesso a habitação condigna.
São agregados com rendimentos muito baixos e instáveis, em situação de pobreza persistente, pessoas em situação de sem‑abrigo crónica e Jjvens adultos sem apoio familiar e com salários precários. Sem um aumento maciço da oferta pública, estas famílias continuarão excluídas do mercado.

Imóveis da Banca, Finanças, Estado e Municípios

Em Portugal, milhares de imóveis pertencem à Banca, às Finanças, ao Estado e aos municípios, mas não existe um número oficial porque cada entidade gere o seu próprio inventário, usa critérios diferentes e não há uma base de dados nacional unificada. A informação pública mostra apenas os imóveis colocados à venda ou em leilão, deixando de fora um volume significativo de casas devolutas, embargadas ou ainda em processo judicial.
A Banca possui imóveis recuperados por incumprimento de crédito. Apenas uma parte é colocada à venda em portais próprios; muitos outros estão em regularização jurídica, avaliação ou reabilitação.
As Finanças (AT) detêm imóveis penhorados por dívidas fiscais. Só os que entram em leilão eletrónico são divulgados; os restantes permanecem invisíveis ao público.
O Estado central inclui património da Segurança Social, Defesa, Infraestruturas e outros organismos. Muitos imóveis estão devolutos, afetos a serviços ou em litígio, e não surgem em listagens públicas.
Os municípios possuem parques habitacionais, terrenos e edifícios devolutos. Parte está destinada a habitação social, outra parte aguarda projetos, financiamento ou decisões políticas.
Os imóveis embargados por processos criminais, insolvências ou litígios civis ficam anos sem poder ser vendidos. Os devolutos pertencentes ao Estado ou municípios podem estar à espera de obras, reclassificação urbanística ou concursos públicos.
A justiça lenta e a burocracia prolongam a indisponibilidade destes ativos.